Главная » Недвижимость » Что такое ипотека на жилье и как ее получить?

Что такое ипотека на жилье и как ее получить?

Слово «ипотека» сегодня на устах практически что что у всех наших соотечествеников. Это вполне объяснимо, ведь жилищный вопрос регулярно в нашей стране становится только острее. Но все таки, каков максимально короткий и детальный ответ на вопрос, Что такое ипотека? Ответ такой: это приобретение на одолженные денежные средства жилой или нежилой недвижимости (и только недвижимости) с требованием залога этой самой недвижимости лицу, которое согласилось дать заем. Ипотека всегда сопряжена с залогом (однако не всякий залог – это ипотека, разумеется!), а вышеупомянутым лицом в 99,9% всех финансовых операций выступает банк.

Обозначение ипотеки прописывает отношения в паре должник – залогодержатель.

Термин ипотека и ипотечное кредитование имеют самое разное значение. Понятие ипотеки учитывает наличие собственности. При выдаче займов жилья на покупка недвижимости, купленная собственность становится ипотекой (залогом) для кредитора.

В нашей стране кредиты представляют на потребительские, жилищные и коммерческие нужды. И во всяком случае бенефициар хочет получить гарантии не только возврата выданных финансов в полном объеме, но и гарантию получения процентной прибыли в качестве платы за услугу выдачи денег. Так как ипотека находится в секторе больших займов у банка, одного стабильного среднего дохода клиента будет мало. Что здесь сделать проще всего? А проще всего поставить условие – купленную на выданные деньги недвижимость заказчик тут же закладывает банку.

Как работает ипотека

На случай нарушение договора со стороны клиента банк забирает заложенную недвижимость в свою полную собственность, аналогичным образом возвращая себе свои деньги. Если учесть, что недвижимость со временем становится только дороже, то убытки покрываются с избытком. Вот тот «костяк», около какого строиться весь ипотечный бизнес в нашей стране (за рубежом есть несколько особых обстоятельств, о которых здесь говорить не имеет смысла).

Основные ветви ипотечного бизнеса

Дальше идут два больших ответвления – жилищная и коммерческая ипотека. По количеству запросов и кругу клиентов жилищная ипотека намного обогнала ту, что дается для получения производственных, торговых и других нежилых площадей. Но и потому, что схемы выдачи такого кредита к настоящему времени в нашей стране уже отработаны, стандартизированы и имеют много вариантов (залоговых недвижимостей). Кредит на жилье, со своей стороны, можно разделить на 4-ре большие ветви:

  • стандартные ипотечные программы;
  • социальные ипотечные программы;
  • специальный раздел жилищного кредитования – «Молодая семья»;
  • ипотека для военнослужащих;
  • классический жилищный кредит.

Стандартных ипотек лучше всего. Они рассчитаны на широкий круг лиц, которые по своему материальному положению находятся на самой нижней ступеньке среднего класса. Т. е. имеют стабильный среднестатистический доход. И, наверняка, небольшую и хорошую кредитную историю (несколько очень хорошо закрытых банковских кредитов для населения). Не смотря на разнообразие предлагаемых условий, классические жилищные кредиты соединяет ряд особенностей.

  1. Стоимость квадратного метра жилья, а это значит, и размер ипотеки, определяется из справедливого анализа местного недвижимого рынка на данный момент.
  2. Процентные ставки назначаются с оглядкой на конкурирующие организации. Довольно высокие ставки дают большую прибыль и, благодаря этому, большую выживаемость.
  3. Работает довольно жёсткий отбор допустимых заемщиков. Заказчик по своему материальному статусу должен соответствовать требованиям банка.
  4. Следует отметить усредненный, т. н. типичный набор показателей обыкновенной ипотеки: 14-15% в течении года, первоначальный взнос 30%, срок 10 лет, доход заемщика минимум больше во много раз равного по сумме ежемесячный платеж по кредиту.

Социальная ипотека

Данная разновидность жилищного кредита была создана с целью обеспечить жилплощадью незащищенные, наиболее уязвимые слои населения. Далеко лишь немногие люди в состоянии потянуть требования «займа до заработной платы» на площадь жилья. Это означает, что воспользоваться такой льготной ипотекой сможет абсолютно не каждый. Во-первых, не все банки поддерживают программу социального ипотечного кредитования. Хотя наиболее большие и знаменитые структуры банка России поддерживают. Второе, площадь жилья, на которой официально прописан заемщик, должна быть меньше жилищного минимума.

Согласно ст. № 50 Жилищного кодекса России, общей для каждого жителя России не очень большой нормой в перспективе постоянного проживания считается цифра 12 кв. метров на человека. Семья из 2-ух человек вправе рассчитывать на довольно небольшие 42 кв. метра жилые площади. Если получается меньше, тогда необходимо стать на учет в администрации на месте прописки. Тогда заемщик официально может быть признали нуждающимся в добавочной жилплощади, что позволит ему взять социальную ипотеку с ее льготными условиями – 7% в течении года, отсутствие первоначального взноса, срок до 28 лет.

Ипотека для начинающей семьи

Почти что что считается подпрограммой социальной ипотеки, направленной говоря по существу на обеспечение квартирами молодых семей с детьми и без. Но здесь основные формы помощи – государственная субсидия и материнский капитал, а не льготные условия самой ипотеки для молодых семей. Материнский капитал очень часто используют для погашения первоначального взноса. Что позволяет многим молодым семьям брать даже обычную ипотеку. Государственная субсидия имеет место при нехватке очень небольшого метража. Так, семья из 2-ух человек при прописке на 42 метрах способна по закону получить субсидию в размере 35% от цены приобретаемого в кредит жилья. После рождения хотя бы одного ребенка совсем небольшой метраж начинает увеличиваться до 18 «квадратов» на человека, а субсидия – до 40%.

Военная ипотека

Название само за себя говорит. Военнослужащие-контрактники могут побеспокоится о внесении своей персоны в кредитную программу ипотеки военных. Тогда на имя соискателя будет открыт собственный счёт, куда в течении всего срока службы согласно соглашению от государства регулярно будут приходить индексируемые суммы наличных средств. После окончания периода действия договора военный имеет право использовать накопленные средства, чтобы было легче приобрести жилплощадь в ипотеку. Например, для погашения первоначального взноса.

Сбор необходимых и желательных документов

Как говорят, есть из чего выбирать. Однако перед тем как вообще что-нибудь выбирать, рекомендуется как можно скорее высвободится от главной головной боли – сбора документов. На самом деле до непосредственного визита в выбранный банк и общения с тамошними специалистами никто не скажет полноценно точно, какие говоря по существу понадобятся документы. Но одно следует сказать: в вопросе получения выгодного кредитного предложения много их не бывает. Из-за этого здесь предъявлен достаточно полный список тех листков, от наличия и содержания которых зависит судьба заемщика.

Обязательные документы личного профиля

  1. Заполненная банковская анкета и заявление на выдачу жилищного кредита. Сейчас почти что что любой банк поддерживает услугу интернет-заявки, которую можно заполнить на ресурсе банка, сидя дома.
  2. Заверенная копия паспорта заемщика, включая страницу с пропиской.

  • Заверенная копия свидетельства пенсионного государственного страхования.
  • Заверенная копия свидетельства о постановке в налоговой (ИНН).
  • Для мужчин до 27 лет – заверенная копия военного билета.
  • Если есть наличие детей также нужна заверенная копия свидетельства о рождении.
  • Начинающей семье, живущей в официальном браке, понадобится предоставить заверенную копию брачного договора.
  • Полная копия трудовые книжки. Причем будет намного лучше, чтобы за каждое место для работы стояла роспись работодателя. За последнее место для работы роспись обязательна. Необходимо ли говорить, насколько упадут шансы получить площадь жилья взаем при отсутствии трудовые книжки?.
  • Обязательные документы, отражающие уровень дохода заемщика: справка 2-НДФЛ (дается в налоговой или на рабочем месте), справка о наличии счёта в структуре банка (если есть), квитанция о получении алиментов, постоянной денежной помощи, квитанция о размере пенсии (дается в ПФР) и другое.
  • Пусть это никого не оскорбляет, но очень много банковских учреждений могут ""настойчиво попросить"" от заемщика справку, что последний не состоит на учете ни у психотерапевта, ни у нарколога. Также могут ""настойчиво попросить"" справку об отсутствии уголовных судимостей (особенно непогашенных).
  • Следует отметить, что если заемщиком выступает семья, то супруги автоматично считаются созаемщиками. Из-за этого любой из жены и мужа предоставляет свой паспорт, ИНН, справку о доходах и т. д. Плюс в том, что структура банка учитывает общий семейный бюджет. Зарплаты одного члена семьи может не хватить, а вот если сложить получки 2-ух жены и мужа – иное дело. Все ксерокопии можно единым разом заверить у нотариуса. И при личной встрече с сотрудником банка все равно необходимо при себе иметь оригиналы всех документов.

    Документы, определяющие материальный статус заемщика

    Здесь имеется в виду не обязательный, стабильный доход в виде з/п, а какие-то подсобные материальные ресурсы, коими обладает заемщик:

    • если в собственности есть уже какая-то недвижимость, то понадобятся копия и оригинал документа, подтверждающего право владения (купчая, дарственная, приватизационный документ и т. п.);
    • на любое дорогое имущество также следует предъявить документацию, если таковая предусматривается, конечно. Например, на автомобиль, мотоцикл, автобус по законам России рассчитано подтверждение права владельца, а на дорогой компьютер – нет;
    • это маловероятно, но если заемщик имеет в собственности акции и другие ЦБ, то выписка из реестра владельцев ЦБ необходима;
    • сродни потребуются документы о любых банковских счетах и депозитах, если таковые имеются;
    • наиболее целесообразно иметь хотя бы небольшую и хорошую кредитную историю (наличный кредит на бытовую технику, образовательный кредит).

    Документы для индивидуального предпринимателя

    Если заемщик работает как ИП, то документации будет в два раза больше, но и шансы на положительный ответ от банка тоже значительно подрастут:

    • регистрационное свидетельство;
    • квитанции о своевременной выплате налогов;
    • бухучет, отражающий прибыльность дела;
    • копии договоров об аренде, коммерческой ипотеке и т. п., что докажет надежность и рентабельность бизнеса.

    Документы на само жилище в ссуде под залог недвижимости на покупку жилья:

    • правоустанавливающая документация;
    • технический и кадастровый паспорта;
    • две справки-формы, № 7 и № 9, о характеристике жилья и его регистрации;
    • справка об отсутствии задолженостей за коммунальные услуги;
    • выписка из Реестра госрегистрации об отсутствии обременения на данное жилье.

    Основные критерии ипотечного кредитования

    Здесь было упомянуто много документов, но даже этот список не полный. Какому-то банку некоторые бумаги не понадобятся, а другой запросит дополнительно что-то еще. В начале статьи был дан ответ на вопрос, Что такое ипотека. Но ответ заключал в себе только смысл, обозначение. Давая ответ на такой вопрос, следует дополнить, Что такое ипотека на жилье – это и набор соседних между собой условий: ставка рефинансирования, первоначальный взнос, сроки кредита и его размер. Конечно, полный список условий будет куда шире – обязательное страхование приобретаемого имущества, обязательная оценка квартиры и т. д. Но перечисленные 4-ре пункта составляют основу любого ипотечного кредитования. Именно анализ таких 4 пунктов помогает определить, какой говоря по существу ипотечный заем выбрать.

    Для кого-то определяющим параметром будет ставка рефинансирования, ее совсем небольшой уровень. Для других – совсем небольшой первоначальный взнос. Третьим потребуется замечательное комбинирование всех факторов. Но чтобы здраво анализировать ипотечные предложения, необходимо понимать, как эти критерии между собой связаны. По классической схеме выходят следующие закономерности:

    1. Чем ниже ставка рефинансирования, тем выше первоначальный взнос. И наоборот.
    2. Большие и маленькие кредиты имеют более низкие годовые проценты, чем средние.
    3. Кратковременные и долгосрочные кредиты имеют более низкие годовые проценты, чем средние по срокам.
    4. Долговременный вариант ипотеки (больше пятнадцати лет) предусматривает относительно низкий первоначальный взнос.

    Особенности процентной ставки

    Ставка рефинансирования добросовестно считается главным параметром. Она ведь определяет размер переплаты. Например, ипотека в 1 млн рублей при 15% в течении года значит, что заемщик каждый год, не считая суммы на погашения основного долга, будет доплачивать 150 тыс. рублей (15% от 1 млн рублей). Это считается непосредственной платой за услугу, которую банк оказал заемщику. Во многих случаях сумма годовых процентов одинаково делится на год. Это значит, что заказчик к платежу одинакового размера на погашения основного долга должен будет прибавлять еще 12 500 рублей.

    Причем необходимо всегда с вниманием изучать вид и характеристику ставки. Она бывает фиксированной или плавающей. Фиксированные ставки процента банк не имеет права менять в течении всего срока договора ипотеки. Плавающие могут изменяться. Но сейчас практически везде ставки зафиксированы, что даёт клиенту определённое ощущение постоянности и финансовой безопасности. Правда, из-за этого же дифференцированные платежи только аннуитетные, т. е. неизменяемые. В то время как дифференцированные платежи по мере выплаты кредита становятся все меньше. Но на аналогичные уступки банки России не идут. Ставка может быть декурсивной и антисипативной. Разница между ними заключается лишь в сроках выплаты процентов банку. При декурсивной ставке заемщик платит проценты в течении всего срока погашения ипотеки.

    Основные минусы и завершальный вывод

    При антисипативной ставке банк сразу держит все свои положенные проценты, просто выдавая клиенту меньшую сумму в денежном эквиваленте. Но в ипотечной сфере антисипативная ставка не применяется. Почему? Прекрасный вопрос, связанный с ключевым, большим и лютым минусом ипотеки РФ – большой переплатой. Как удержать сразу всю сумму процентов за весь срок кредитования, когда из-за этих самых процентов переплата в итоге составляет 100-120% от рыночной стоимости жилья? При антисипативной ставке заемщик тогда просто-напросто ничего бы и не получил на руки. Эта переплата вызвана высокими ставками в нашей стране. Чтобы сопоставить – в Америке этот критерий не превышает 3%. Второй огромный минус – это риск потери жилья при уже израсходованных средствах. Так, если заемщик больше не в состоянии полноценно выплачивать кредит, банк заберет у него взятое в ипотеку жилье.

    Причем не немаловажна от того, какое кол-во времени до этого заказчик исправно платил свой долг. 3-ий минус заключается в том, что заемщику придется иметь дело не только с финансово-кредитным учреждением, но и с другими сторонними лицами – страховыми компаниями, оценочными фирмами, риэлторами и т. д. Все их услуги заемщик также должен будет выплачивать из своего кармана. Данная статья и была написана с той целью, чтобы каждый человек, каждая семья перед тем как взять ипотеку, взвесили все за и против. А для этого потребовалось разобрать смысл и структуру аналогичного финансового, экономического и социального явления, как ипотека на жилье. Необходимо было разобраться, Что такое ипотека и как она работает. Информация в статье рекомендована к прочтению всем, кто решился собраться ипотекой осчастливить и обременить себя одновременно.

    Условия получения ипотеки

    Условия получения ипотеки


    Оставить комментарий