Главная » Недвижимость » Можно ли обменять квартиру, находящуюся в ипотеке?

Можно ли обменять квартиру, находящуюся в ипотеке?

Бывает так, что получатель займа купил в ипотечную программу желанную жилую площадь, но спустя некоторое время появились ситуации, побуждающие заменить место проживания. Однако как сменить жилую площадь в ссуде под залог недвижимости на покупку жилья? Видов обременений много, но ипотечное обременение в сегодняшней России остается очень распространенным. Можно ли по большей части сменить жилую площадь, находящуюся в ссуде под залог недвижимости на покупку жилья? Ипотечная программа не значит, что заказчик до самого момента ее погашения ничего не имеет права сделать с жилой площадью. Просто эта жилую площадь на кредитный срок числится как кратковременная банковская собственность. Из-за этого, если банк даст добро, то ипотечную жилую площадь станет возможно и продать, и сменить. Почти всегда нужно исполнить два условия:

  • с момента взятия ссуды под залог недвижимости на покупку жилья должно пройти 2 года (порой этот срок исполняют больше до половины всего времени кредитования);
  • заказчик не обязан иметь просрочек по платежу, и вообще будет лучше владеть «чистой» историей кредитования, а то организация по кредитованию может и не разрешить сделку.

Первоначальные документы

При этом получателю кредита еще до начала всех операций нужно собрать не очень большой набор документов, который прилагается к заявлению:

  • паспорт РФ;
  • идентификационный код;
  • если получателями кредита считается супружеская пара, тогда необходимо согласие в письменном виде обратной стороны (жены/мужа);
  • если муж и жена заключаются в официальном браке, тогда понадобится и свидетельство о браке;
  • выписка по займовой отчетности, подтверждающая, что заказчик не имеет просрочек и штрафов (данный документ можно взять прямо в банковской структуре).

Варианты обмена/продажи и важные этапы операции

Какие возникают ситуации при операциях с ипотечной собственностью? Необходимо отметить такие:

  • обмен/продажа ипотечного жилья с целью переезда в намного элитную недвижимость для жилья;
  • обмен/продажа ипотечного жилья с целью переезда в недвижимость для жилья, равную по рыночной цене;
  • обмен/продажа ипотечного жилья с целью переезда в недвижимость для жилья очень дешевого сегмента.

Собственные специфики имеет не только любой из пунктов – по-разному будут происходить процедуры обмена и продажи. Для начала необходимо рассмотреть различия обмена и продажи. Обмен выделяется тем, что основная часть стоимости или вся цена квартиры не переходит в денежный эквивалент. В обмене ипотечной недвижимости на иную площадь жилья имеется в виду автоматическая смена имущества для залога банка, когда ипотечное обременение без промедлений переходит с одного недвижимости на иное. Операция по обмену с недвижимостью свойственна заключением только одного договора – договора по обмену. В нем принимают участие две стороны, меняющиеся жилой площадью. Но обмен квартиры в ссуде под залог недвижимости на покупку жилья учитывает и участие третьей стороны в качестве контролера. Это банк. Как заменить жилую площадь/дом в ссуде под залог недвижимости на покупку жилья на иную жилую площадь? Ключевой порядок действия при подобном процессе такой:

  1. Получатель займа информирует банк о собственном желании провести операцию с ипотекой. Конечно, имеется в виду, что банковская структура даёт позитивное решение. В другом случае заказчик ничего с жилой площадью или домом выполнить не сумеет.
  2. Получатель займа собирает всю главную техническую и правовую документацию относительно подобранного для обмена жилья, а банковские сотрудники проводят свободный прогноз данного жилищного объекта. Так как не любая недвижимость устроит банк. К примеру, залогодержатель, быстрее всего, не разрешит делать обмен новой жилые площади на хрущевку. Или иная квартира вполне может находиться под ипотечной программой, что строго осложнит сделку, и даже предполагаемая возможность, что банк все отменит.
  3. Получатель займа и хозяин другой жилплощади составляют договор обмена. Конечно, обе стороны должны быть информированы обо всех обременениях, которые могут быть или имеют место, на недвижимое имущество, которую они рекомендуют друг дружке.
  4. Банк оформляет в собственную залоговую собственность новое жилище.
  5. Лишь после этого с имущества получателя кредита убирается ипотечное обременение, и новый хозяин становится полноценным хозяином этой жилплощади.

Продажа выделяется тем, что здесь составляются два договора, так как сторон уже не три, а 4-ре: хозяин ипотечной недвижимости, потребитель этой недвижимости, хозяин иного жилья и банк. Из-за этого, сначала нужно продать одно, а после на полученные деньги приобрести другое. И значит – два договора покупки-продажи, когда банковский клиент выступает сначала как торгпред, а после как потребитель. Следует отметить, что даже обмен ипотечной недвижимости считается достаточно длительной и затратной процедурой. Самое первое, как мы уже говорили, получателю кредита придется собирать обязательные документы относительно той недвижимости, на которую выполняется обмен. Сюда входит:

  • кадастровый и технический паспорта (предоставляется Бюро технической инвентаризации);
  • экспертное заключение оценочной фирмы обо всех разновидностях стоимости жилья, обязательно рыночной цены;
  • бумаги, которые подтверждают право на имущество торгового представителя (договор покупки-продажи, дарственная);
  • выписка из госреестра, что жилище чисто от обременений.

Второе, все денежные затраты по заключению сделки также укладываются на получателя кредита. Когда имеет место не обмен, а продажа ипотечного жилья с дальнейшей приобретением нового, все еще тяжелее. Здесь присутствуют не только два договора, но и два заявления. Одно получатель займа подает относительно разрешения продажи недвижимости, другое – на новый заем. А а все из-за того, что тут практически что происходит пересоставление банковского договора. Получатель займа продает ипотечную жилую площадь/дом, но долг-то банку остается. На вырученные деньги он приобретает новую жилую площадь, которая тут же идет в обеспечение этого долга. При этом очередность действий всегда сберегается в пользу финансовой структуре:

  • потребитель отдает деньги хозяину ипотечной недвижимости;
  • хозяин ипотечной недвижимости на эти средства приобретает другое недвижимое имущество;
  • это имущество оформляется как новый залог в рамках нового договора банковского кредита с банковским учреждением;
  • и лишь после этого с первой дома или квартиры банковская структура снимает обременение, и первый потребитель становится полноценным законным хозяином.

Значимость ценовой разницы

При этом важную роль играет разница 2 квартир по цене. Благодаря этому клиенту приходится писать добавочное заявление на изменение размеров ссуды под залог недвижимости на покупку жилья естественно ценовой разнице. Здесь может быть три варианта:

  1. Самый вариант который разрешается – эквивалентный обмен жилой площадью, когда дом, который находится под ипотечным обременением, или жилую площадь, заказчик обменивает на недвижимое имущество, равную по рыночной цене. Причем может быть так, что жилище меньше по площади, но более новое и великолепное. Либо на значительную площадь, но хуже по качествам. И в том и другом случае цена уравнивается. Для банковского учреждения, да и для получателя кредита, такой способ интересен собственной относительной обычностью и быстротой. Одним из важных факторов считается размещение подобранной получателем кредита недвижимости. Если жилую площадь размещена в доме, какой стоит недалеко от отделения банка-заимодавца, тогда вероятность получить добро на сделку становится на порядок выше.
  2. Ситуация, когда иная квартира/дом дороже. Тут получатель платежа по аккредитиву имеет еще больший интерес, так как новый залог станет иметь достаточно внушительную рыночную цену, а это означает, высшая защита от затрат. Наиболее выиграшно, когда разница цен превосходит 20%. Тогда банк наверное даст разрешение для обмена с доплатой. Для получателя кредита главной трудностью появится вопрос, где взять деньги на доплату. Некоторые ради этого берут кредит на неотложные нужды, становясь клиентом уже 2-ух банков.
  3. Наоборот, когда иная квартира/дом доступнее. Самый трудноосуществимый вариант, так как тут банк ни разу не заинтересован получать в залог очень недорогую недвижимость. Согласие залогодержатель даст говоря откровенно тогда, когда будет погашено минимум 2/3 всей ссуды под залог недвижимости на покупку жилья. Благодаря этому получателю кредита придется либо ждать, либо изыскивать подсобные средства для крупной досрочной единовременной проплаты. К примеру, все тот же кредит на неотложные нужды. Кстати, так как тут уже получатель займа получит денежную доплату, он может пустить ее на закрытие взятого кредита для населения.

Пару слов об ипотеке для военнослужащих

Довольно легко заметить, что любой вариант решить можно обменом. Безо всякой лишней покупки-продажи. Но бывает, что продавцу иного недвижимости квартира, которую взял в ипотечную программу заказчик, может быть не понадобится. Если продавцу нужны только наличные денежные суммы, тогда без покупки-продажи вряд ли можно обойтись. Более того, более дорогостоящая или довольно не дорогая квартира значит и другой размер ссуды под залог недвижимости на покупку жилья, ведь стоимость залога обязана отвечать той сумме, которую банк дал взаем. С ее изменением может поменяться и процентная ставка, и первый взнос. Вот почему очень часто все операции с ипотечной недвижимостью проходят в рамках эквивалентного по деньгам обмена. Еще 1 нерассмотренный случай – это ипотека для военнослужащих. Пожалуй, для клиента данную недвижимость сменить/продать будет тяжелее всего. Ведь тут идет двойное обременение – банковское и Росвоенипотеки. Разрешаемый ранний способ здесь только один:

  • перевод по службе в иное место. В большинстве случаев это другой город. Подобное заблаговременно рассчитано в договоре ипотеки для военнослужащих в пункте «переезд». Схема аналогична той, что имеет место при равноценном обмене, только жилище должно быть рядом с местом службы военного;
  • другой вариант понятен – просто убрать ипотечную программу и рассчитаться по программе Росвоенипотеки.

В заключение стоит предупредить, что часто, когда в договоре ипотеки заранее указаны условия обмена или продажи имущества для залога. Благодаря этому при подписании соглашения следует быть внимательным. Это один из важных моментов реализации недвижимости, находящегося в ипотечном обременении, которые были рассмотрены в этой информативной публикации.

Ошибки при продаже квартиры

Можно ли продать ипотечную квартиру? Как продать ипотечную квартиру?


Оставить комментарий