Главная » Недвижимость » Процесс продажи квартиры по ипотеке: риски продавца

Процесс продажи квартиры по ипотеке: риски продавца

Совсем не каждый потребитель имеет возможность приобрести понравившуюся жилую площадь за наличные денежные суммы. Очень часто он прибегает к кредитным ресурсам. Естественно, менеджеров волнует, какие опасности таит продажа квартиры по ипотечному кредиту, как не осталось без недвижимости и без денег.

Очередность реализации квартиры по ипотечному кредиту

Саму процедуру продажи жилья с применением ипотечных средств представляют себе не все участники операции. Во многих случаях всю работу берут на себя продавцы недвижимости, представляя ее самой сложной и запутанной. В действительности общий процесс строго регламентирован законом, а алгоритм составлен таким образом, чтобы в нем мог разобраться даже неподготовленный человек. При этом все допустимые опасности как для торгового представителя, также и для клиента сведены до минимума.

Порядок продажи жилые площади через ипотечную программу выглядит так:

  • торгпред и потребитель обсуждают между собой все детали операции, договариваются, что продажа квартиры будет выполняться через ипотечную программу;
  • для закрепления операции стороны заключают подготовительный договор, потребитель платит залог, составляется расписка о передаче денег;
  • выполняется оценка цены квартиры у независимого профессионала, она обязана отвечать цене, упомянутой в основном договоре;
  • потребитель передает продавцу те документы (оригиналы или заверенные копии), которые востребует банк, – это нужно для устранения рисков мошенничества со стороны торгового представителя;
  • после одобрения операции ссудодателем стороны заключают между собой ключевой договор на заблаговременно оговоренных условиях;
  • договор оформляется в универсальном центре или конкретно в банковской структуре;
  • потребитель берет выписку в российском реестре, что квартира принадлежит ему, т. е. подтверждающий документ, что случилась перерегистрация имущественного права, – стандартное свидетельство в Регпалате больше не предоставляется;
  • со всеми документами стороны подойдут в банковскую структуру, и тот перечисляет на счёт торгового представителя надлежащую сумму, а с покупателем заключает договор кредитования ипотеки.

Данная процедура – наиболее простая и абсолютная, ей следуют в больших банках, к примеру в Сберегательном банке. Благодаря следованию этому алгоритму можно уберечься от мошенничества и убрать все допустимые опасности.

Варианты расчетов

Чтобы стороны были точно уверены, что передача денег случится в срок, воспользуйтесь несколькими способами расчетов. Как именно сделать передачу средств, торгпред и потребитель должны решить сами, взвесив все за и против. Наиболее благоприятные следующие способы:

  1. Безналичным путем с применением посредника. В этом случае – банка. Он переведет деньги продавцу напрямую, минуя клиента, как только получит доказательство, что сделка хорошо кончилась. Для выполнения данного процесса торгпред обязан иметь в банковской структуре расчетный счёт.
  2. С применением ячейки в банке. В данном случае потребитель обналичивает полученные от банка средства и закладывает их в ячейку. Торгпред получит к ней доступ, как только предъявит выписку из Российского реестра, что квартира принадлежит покупателю, и еще заключённый договор покупки-продажи.

Заметка в тему: Как пользоваться ячейками в банке правильно?

Эти два способа полноценно ликвидируют риск неполучения денег после окончания операции. Потребитель уже не сумеет отказаться от выплаты, так как перевод средств обуславливается не от него.

Какие документы потребуются

Для того чтобы воплотить сделку покупки-продажи недвижимости с применением ипотечных средств, торгпред будет обязан предъявить банку документы на жилую площадь для контроля юридической чистоты. В их кол-во в большинстве случаев входят:

  • копия паспорта собственников жилья;
  • техпаспорт квартиры;
  • кадастровый паспорт с экспликацией и указыванием инвентарной стоимости (не старше 5 лет, в другом случае необходимо его освежить);
  • свидетельство о праве собственности на «недвижку» либо необходимую выписку из Российского реестра;

  • документ, на основании которого торгпред стал хозяином помещения, – договор, завещание, ордер и т. д.;
  • выписка из Российского реестра, подтверждающая, что квартира не заложена и не арестована;
  • расширенная выписка из жилконторы, подтверждающая, что в квартире не прописаны «проблемные» жильцы, к примеру, отбывающие наказание в местах не очень далеких;
  • оценка стоимости жилья.

Этот список составлен на основе набора документов, которые требует Сберегательный банк. Возможно, при обращении в иное банковское учреждение понадобиться приложить еще какие-нибудь бумаги. Узнать лучше это заблаговременно.

Многие продавцы интересуются, нет ли риска в предоставлении документов на жилую площадь посторонним людям, – к примеру, нередко опасаются, что потребитель или агент риэлторской фирмы произведет сделку на основании таких бумаг.

В действительности это не возможно – без подписи 2-ух сторон на договоре перерегистрации имущественного права не случится. Однако если есть подозрения в чистоте намерений агента по недвижимости или торгового представителя, то можно поступить так:

  • предъявить только копии документов;
  • персонально провести сдачу документации в банковскую структуру;
  • не подписать никакие расписки и поручения, не считая ключевого договора покупки-продажи.

Сдачи документов избежать не пулучится – этого требует порядок оформления сделок по ипотечной программе в банковских учреждениях. А а все из-за того, что квартира торгового представителя после оформления договора и передачи денег переходит под гарантию займодавцу, и он обязан быть уверенным, что жилище юридически чистое и что его стоимость отвечает среднерыночному показателю. В другом случае сделка не состоится.

Какие опасности несет торгпред?

Считается, что очень большой риск, который несет торгпред квартиры или дома, – неполучение денег от клиента после того, как сделка завершена. Но в случае с ипотечной программой это как правило невозможно по многим причинам:

  • сделка строго находится под контролем банком, и во многих случаях переводом денег продавцу будет заниматься он;
  • при закладывании денег в ячейку или переводе на особый расчетный счёт они уже де-факто будут принадлежать продавцу, остается лишь довести факт перехода имущественного права;
  • на случай непоступления выплаты сделка в согласии с существующим законодательством может быть оспорена в суде и признана недействительной, и торгпред сумеет спокойно вернуть себе жилую площадь.

Другой риск, который более реален – банк не одобрил сделку. Причин тому много, но служба безопасности раздачей комментариев как правило не занимается, благодаря этому выяснить, в чем проблема, очень тяжело.

В данном случае торгпред рискует лишь для тех, что ему нужно будет вернуть залог, так как сделка была сорвана по вине третьих лиц, а не инициативе клиента. Неправомерно условие вернуть залоговые средства в двойном размере, так как торгпред от собственной части договоренности не отказывался. Благодаря этому средства, переданные продавцу как залог, лучше на определенный период времени никуда не расходовать.

Заметка в тему: можно ли продать жилую площадь в ссуде под залог недвижимости на покупку жилья Сберегательного банка?

К слову, это бывает сложновато, и если есть цепочка сделок, то это скорее всего поставит торгового представителя в безвыгодное положение. Так, выступая по одной договоренности менеджером, в ином случае он считается покупателем: например, он продает жилую площадь гражданину А, а приобретает дом жилого фонда у гражданина Б. Если банк откажет гражданину А в предоставлении ссуды под залог недвижимости на покупку жилья, то подготовительный договор теряет собственную силу, и тот востребует назад собственный залог. Но предоплата уже передана гражданину Б за дом жилого фонда. Благодаря этому продавцу придется либо объяснять тому ситуацию и просить залог назад, либо выплачивать деньги гражданину А из собственного кармана.

Аналогичной ситуации выйдет избежать, если не передавать залог дальше по цепочке до той поры, пока банк не даст согласие на ипотечную программу. Разумеется, можно потянуть время и найти иного клиента. Однако если проблема говоря откровенно в квартире торгового представителя, то ситуация повторится. Из-за этого необходимо заблаговременно перед продажей проверить собственную жилую площадь на юридическую чистоту, обратившись к профессиональным оценщикам или агентам по недвижимости.

Процедура продажи жилые площади через ипотечную программу выстроена так, чтобы сделать меньше допустимые опасности со стороны торгового представителя и клиента. Если средства переводятся конкретно банком или под контролем банка, то риск неоплаты или передачи поддельных денежных знаков почти что что исключен. Более настоящий риск появляется, если банк не одобрил ипотечную программу, а торгпред уже потратил аванс тем или другим способом. В данном случае ему нужно будет отдавать средства покупателю из собственного кармана. Благодаря этому предоплату лучше попридержать.

Алгоритм проведения сделки при продаже недвижимости


Оставить комментарий