Главная » Недвижимость » Все об открытии агентства недвижимости с нуля

Все об открытии агентства недвижимости с нуля

Продажа недвижимости — довольно эффективный бизнес, который важен даже в кризисное время. И это подтверждается данными статистиками, свидетельствующими про то, что ориентировочно 80 % сделок по купле-продаже ведется с участием агентств и приватных маклеров. Потребитель готов платить услуги риэлтора для того, чтобы быть уверенным в юридической чистоте документов на покупаемое жилье.

Об этом нужно не забывать, открывая риелторское агентство (АН). Ведь этот бизнес, как и любой иной в области услуг, должен смотреть на решение проблем клиентов и удовлетворение их нужд, а потом уже и на проведение сделок по продажам.

Открытие риелторского агентства с нуля, с чего начинать?

Кому-то на первый взгляд покажется, что открытие риелторского агентства в столице или Санкт-Петербурге — дело простое, нужен только первоначальный капитал и верное общение с клиентами.

Но не все так банально.

Самое первое, необходимо брать во внимание высокую конкуренцию среди подобных фирм. Второе, в данном деле имеет значение и время на раскрутку.

Новое риелторское агентство должно еще «захватить собственное место под солнцем», привлекая возможных клиентов собственным серьезным подходом к работе.

Что необходимо для того, чтобы открыть с нуля?

  1. Провести анализ рынка и оценку рисков.
  2. Пройти регистрацию и лицензирование.
  3. Рассчитать налогообложение и учет.
  4. Подобрать расположение офиса.
  5. Набрать команду опытных агентов недвижимости.
  6. Выбрать хорошего нотариуса (лучше 2-3) для успешного проведения сделок.

1. Документы для оформления

Сформировавшись с юридическим статусом будущего предприятия — ООО (ООО) или ИП (личное предпринимательство), можно подать заявление на регистрацию агентства. К нему прилагаются оригиналы и копии:

  1. Протоколов решения о создании ООО.
  2. Устава общества.
  3. Паспортов соучредителя(ей) и директора будущей компании.

После регистрации нужно:

Все об открытии агентства недвижимости с нуля
  1. Получить ИНН (идентификационный код плательщика налога).
  2. Заплатить госпошлину и страховку.
  3. Оформить разрешение на печать.
  4. Оформить расчетный счёт агентства.

Вся процедура занимает очень много времени, благодаря этому при оформлении нового агентства лучше воспользоваться услугами юрфирмы. Ориентировочная цена услуг по регистрации ООО может составлять от 4000 до 6000 рублей. После семи дней необходимые документы будут готовы.

2. Лицензирование

С 2002 года, согласно закону 128-ФЗ «О лицензировании некоторых видов деятельности», риелторского агентства не обязаны получать лицензию. Можно обойтись только добровольной сертификацией компании в Российской гильдии агентов недвижимости. Ее наличие подтверждает тот факт, что услуги, оказываемые агентством, соответствуют государственным нормам.

3. Налогообложение и учет

Очень простая система налогообложения (УСНО) — это очень выгодный налоговый режим для фирм малого бизнеса, к коим относятся и риелторского агентства. Ключевыми мотивирующими факторами для использования УСНО считаются:

  • надобность в небольшом количестве товарно-материальных ценностей (ТМЦ) для оказания риэлтерских услуг,
  • несложный учет составляющих затрат,
  • однотипность постоянных затрат фирмы в течении год .

В то же время большая часть затрат в финансовом плане в большинстве агентств, как считают профессионалы, приходится:

  • на зарплату служащих,
  • аренду помещений офисов,
  • маркетинговую компанию.

Спасение при этом зависит от рыночной конъюнктуры, постоянности экономики, цен на недвижимое имущество, периода года и остальных факторов, т. е. считается величиной переменной. Об этом необходимо не забывать при ведении бухучёта.

Хотя во многих случаях соучредители маленьких риелторских агентств любят не нанимать на работу бухгалтеров, а заказывают аутсорсинг.

4. Как работают риелторского агентства?

Предложение посреднических услуг — основной рабочий принцип почти что всех риелторских агентств. Важными задачами любой из компаний считаются:

  1. Удовлетворение запросов потребителей по приобретению недвижимости;
  2. Продажа недвижимых объектов, предлагаемых продавцами1
  3. юрсопровождение сделок.
  4. Поддержка и консультирование клиентов.
  5. Подготовка специальных документов на отчуждение недвижимости.

Главная ценность агентства — его база клиентов. Она постоянно должна пополняться предложениями от частных клиентов на приобретение, продажу, аренду недвижимости по рекомендации, за счёт рекламы и в результате мониторинга простых средств информации — газет, интернет-ресурсов.

Организация риелторского агентства предполагает:

  • Надежность и безопасность проведения сделок.
  • Несомненное уровень качества услуг.
  • Конкуренцию, как стимул формирования.

Риелторское агентство с нуля — это серьезный проект, для грамотной организации которого требуется немало времени, средств и сил.

5. Сколько берут риелторского агентства?

Комиссия за оказанные агентством услуги в столице и Санкт-Петербурге составляет в большинстве случаев 3-8 % от стоимости недвижимого объекта. Если стоимость на жилище не большая, то потребитель платит по фиксированному курсу, однако не менее 100 тыс. руб. Чем больше цена метров квадратных, тем маленький процент может заплатить потребитель, однако не ниже 3-х. Для менеджеров услуги агентства по продаже жилья бесплатны.

Очень часто директора АН идут навстречу клиентам, уступая на комиссионных. Правда, торг разрешается в разумных пределах. Услуги хороших агентов недвижимости стоят всегда дорого. Но, обращаясь к зарекомендовавшим себя специалистам, заказчик всегда остается в выигрыше. Он может быть уверен в надежности операции и юридической чистоте документов.

6. Анализ рынка и оценка рисков

После принятия решения об открытии риелторского агентства с нуля необходимо провести многосторонний анализ рынка и оценку рисков. Зная потребности клиентов и то, что рекомендуют прочие агентства, можно догадаться, что необходимо выполнить лучше.

Насколько интересным будет предложение АН для клиентов, покажет удачная работа. В зависимости от подобранного подхода, агентство может стать болью головы собственного хозяина либо главным источником его доходов.

На 90 % риэлтерский бизнес — это отношения между людьми, а поэтому столкновение интересов неминуемо. От умения агента по недвижимости уговорить и разместить к себе человека сильно зависит результативность его работы. Торговый представитель, активно сотрудничающий с профессионалом, не заключит контракт за его спиной. Порядочный служащий не обойдет собственное агентство, оформив сделку с покупателем собственными силами.

Примерный прайс-лист на виды услуг АН в столице и Санкт-Петербурге

Виды услуг по недвижимости АН Москвы АН Петербурга
Покупка Комиссия АН 4-8 % от цены объекта Комиссия АН 2-6 % от цены объекта (минимально — 60 тыс. руб.)
Продажа Торговый представитель не платит комиссионные АН Торговый представитель не платит комиссионные АН
Обмен 4 % от цены объекта 4 % от цены объекта
Аренда 50-100 % от месячной стоимости жилья 100 % от месячной стоимости жилья
Ипотечная программа Выбор рентабельного процента — 2 % от суммы займа Помощь в приобретении жилой недвижимости от 15 тыс. руб.
Приватизация От 15 тыс. руб. 9-15 тыс. руб.

Какое помещение нужно?

Хороший выбор помещения под АН — основной пункт бизнес-плана. Необязательно, чтобы офис был большим, на первое время достаточно 40-50 метров квадратных. Будет лучше, чтобы в нем была фасадная дверь, а сам он располагался на нижнем этаже строения в проходном месте. Если есть свое помещение, это прекрасно, в другом случае его придется взять в аренду, что существенно повысит затраты риелторского агентства.

Как украсить интерьер?

В офисном интерьере все обязано быть соразмерно и кратко, без излишне замысловатых форм. Приветствуется максимально бизнес стиль, хорошая палитра цветов, зеленые горшочные растения. По фасаду агентства в большинстве случаев устанавливают вывеску.
Планировка офиса необязательно обязана быть типовой, однако для частных разговоров с клиентами будет лучше оснастить отдельную комнату. Для боле удобной работы агентов недвижимости главное приспособить помещение, где после показов квартир они могли бы спокойно покушать или попить чай.
Ремонт помещения обязан быть сделан на большом уровне. Мебель, если есть возможность, обязана быть дорогостоящая. Не нужно экономить на том, что у клиентов  могло бы вызвать подозрения в отношении серьезности компании. На работе должны быть Интернет и телефон, принтер и сканер. Хорошее освещение и кондиционеры прекрасно восполнят всю картину.

Как правильно организовать работу персонала в АН?

По опыту успешных риелторских агентств, большой коллектив не считается залогом хорошей работы. Лучше позвать 5-7 настоящих профессионалов, которые будут доводить клиентов до операции, чем набрать стажеров и заниматься их учебой. Проводя собеседование, главное обратить собственное внимание на способность соискателя разговаривать с людьми, на владение выдержкой и способностью навевать доверие. Если агент риэлторской фирмы умеет работать в самых разнообразных категориях цен, то ему и необходимо предпочтение отдавать.

Чтобы работа офиса была результативной, нужно позвать:

  • директора (или управляющего),
  • офис-менеджера,
  • секретаря,
  •  агентов недвижимости,
  • уборщицу.

Директор, офис-менеджер и продавцы недвижимости работают в большинстве случаев по сдельной системе выплаты, получая постоянный процент от операции. У агентов недвижимости ненормированный рабочий день. Образцовым служащим считается тот, кто может на протяжении месяца заключать как минимум по две операции. Такие профессионалы просто на вес золота.

Секретарь и уборщица зачисляются в штат и получают зароботную плату от 6 000 до 1 500 рублей естественно. В обязанности секретаря входит подача рекламы и контроль клиентской базы

Как раскрутить бизнес?

Новое риелторское агентство нуждается в высококачественной и обширной рекламе, позволяющей сказать о себе и создать позитивный образ.

В качестве площадок для расположения рекламы подойдут:

  1. Местные каналы — объявления о купле/продаже недвижимого имущества, видеоролики, бегущая строка, стилистические телепередачи.
  2. Специальные газеты и журналы.
  3. Каталоги и справочники организаций и услуг — бумажные, электронные.
  4. Плакаты, бигборды, растяжки, баннеры, расположенные на городских улицах.
  5. Расклейка объявлений с предложениями.

Для большей узнаваемости имеет смысл создать логотип, который должен находиться на всей маркетинговой продукции. Каждого агента по недвижимости следует снабдить визитками, разработанными в корпоративном стиле.

Наглядность работы прекрасно показывает презентация. Ее можно сделать собственными силами (к примеру, с помощью программы PowerPoint) и распечатать в ближайшей типографии. Только лучше — обратиться за услугой к дизайнеру профессионалу.
Добавочную солидность добавит наличие официального сайта. Аналогичный ресурс может быть реализован в роли примитивной визитки компании или реальной электронной базы данных с объявлениями. Акционные программы риелторского агентства могут в себя включать скидки на предъявление услуг, проведение бесплатных консультаций, поиск неповторимых предложений, специализированные цены для конкретной категории клиентов.

Как лучше назвать риелторское агентство?

Подбирая имя для собственной организации, необходимо руководствоваться некоторыми определяющими параметрами:

  1. Потенциальной аудиторией.
  2. Направлением деятельности.

Наименование может отражать класс объектов, которые эксплуатирует агентство, и содержать в себе подходящие приставки, скажем, «элит», «премиум», «люкс», «бизнес», «эконом» и т. д. Если в планах значится работа с недвижимостью премиум-класса, не стоит именовать агентство «Не дорогое жилье», так как это дезориентирует возможных клиентов и привлекает людей, неспособных сделать покупку в таком диапазоне цен.

Чтобы имя четко сообщило о направлении деятельности, лучше употребить подобные слова: «аренда», «дом», «офис», «жилой», «коммерческий» и т. д. К примеру, сами за себя говорят следующие наименования: Arenda-city, Квартира и Дом, Ваша дача, Новый дом, 4rent, Goodhome, Комфортный дом, Мир офисов, Новострой-М.

По мимо этого, наименование риелторского агентства должно быть солидным, лаконическим, легко запоминающимся и внушающим доверие. Также оно как правило имеет немного размытую стилистику: Континент-Недвижимость, Kingsland, MaxRent, Moscow Sity, RealEstate. Главное, чтобы имя организации не пересекалось по смыслу с наименованиями соперников.

Худший вариант, когда рядом с агентством «Доступный дом» открывается контора «Достойный дом».

Бизнес-план риелторского агентства с нуля

Очень простое риелторское агентство, в котором хозяин будет выполнять роль директора и агента по недвижимости, востребует инвестиций

Название Значение

Первичные расходы

Приобретение офисной мебели 20 тыс. руб.
Покупка оборудования для офиса (компьютер, ПО, факс, телефон, копировальный прибор) 30-50 тыс. руб.
Разработка сайта 10-30 тыс. руб.
Проведение маркетинговой кампании 10-100 тыс. руб.

Аннуитетные затраты

Плата аренды помещения от 5 тыс. руб.
Затраты на сотовую связь 500-1 тыс. руб.
Транспортные затраты 1-30 тыс.  руб.
Зарплата бухгалтеру от 3 тыс. руб.

Аналогичным образом, приблизительные затраты риелторского агентства в период открытия составят 10-300 тыс. руб. Если исходить в расчете, что на протяжении месяца будет проводиться одна сделка, предоставляющая 50 тыс. руб. прибыли, то период окупаемости бизнеса будет продолжается от 2-х до 6-ти месяцев.

Сколько необходимо приобрести работающий бизнес в столице и Санкт-Петербурге?

В столице функционирующий бизнес стоит ориентировочно от 100 тысяч до нескольких миллионов рублей. Например, за 2 миллиона рублей можно выбрать риелторское агентство, которое занимает помещение размером 50 метров квадратных, организованное в форме ООО и имеющее в собственном штате 12 служащих. Офис, какой стоит столько, будет находиться в хорошем месте вблизи станции метро, а объем планируемой прибыли будет составлять около 200 тыс. руб.

В Петербурге почти что такое же агентство можно приобрести за 790 тысяч рублей При этом заявленная помесячная прибыль составляет примерно 250 тыс. руб., а все вложения должны окупиться за 3 месяца.

Выгодно ли открывать новое риелторское агентство по франшизе?

Чтобы избежать большинства забот, которые связаны с открытием нового дела, можно приступить к работе под уже знаменитым именем, купив необходимую франшизу.

При подобном виде деятельности бизнесмен получает вполне некоторые преимущества:

  1. Полный комплект инструкций, описывающих работу и функции риелторского агентства.
  2. юрсопровождение и поддержку в начале деятельности.
  3. Право на применение уже известного и зарекомендовавшего себя бренда.
  4. Полное оснащение особым маркетинговым оборудованием — стендами, каталогами, раздаточными материалами, визитками, флаерами и т. д.
  5. Детальные рекомендации по продвижению бизнеса.

Среди наших компаний, развивающих партнерские отношения посредством франшизы, можно подчеркнуть Этажи, 1204 и Миэль.

Для партнерства с агентством «Этажи» необходимо владеть суммой инвестиций в размере 500 тыс. руб. (для хозяев функционирующего риелторского агентства) и 2 миллиона рублей (для тех, кто начинает деятельность с нуля). Очень маленький нужный штат агентов недвижимости — 15 человек. Аннуитетные роялти отчисления составляют 4 % от оборота. «Этажи» гарантирует прибыль размером в 100-300 тыс. руб. после одного года работы.

Компания «1204» работает в Петербурге и выполняет партнерскую сеть в каждом населенном пункте. Чтобы составить контракт с ней, бизнесмен должен внести вклад суммой в 200-600 тысяч рублей и вкладывать около 3,5 млн. руб. в открытие дела. Аннуитетные отчисления составляют 10 % от объема продаж плюс 3 тыс. руб.

Начинающему предпринимателю будет не легко платить за услуги франшизы, благодаря этому данная форма работы скорее подойдет для опытных организаций, имеющих представление об этой деятельности.

Отзывы бизнесменов:

Рынок недвижимого имущества есть в условиях крепкой конкуренции. Новичкам без опыта и с меньшим бюджетом лучше начинать вести бизнес в качестве приватного агента по недвижимости, потихоньку развивая и расширяя направление.

Деятельность имеет сезонный характер — увеличивающаяся активность в жаркий период времени и регресс осенью и зимой.

Рынок недвижимого имущества очень чувствительный к экономичной ситуации в государстве, материальные скачки нередко плохо сказываются на объеме продаж.

Постоянно есть риск утратить клиента, потратив на него силы и время, благодаря этому в целях защиты собственной деятельности главное всегда заключать подходящий договор о партнерстве.

В большинстве случаев в малых городах встречается низкая активность клиентов, однако и уровень конкуренции в них намного меньше.

Как и в любом ином деле, у открытия риелторского агентства будут собственные опасности. Однако данный рынок регулярно развивается и остается очень многообещающим. Тут на успех сильно воздействуют личностные и человеческие качества работающих в агентстве агентов недвижимости, и еще репутация и профессионализм самой компании.

Оставить комментарий