Как делается оценка недвижимости (квартиры) для ипотеки

Возможно, кто-нибудь не в курсе, что квартирная оценка для ссуды под залог недвижимости на покупку жилья выполняется не только в том случае, когда получатель займа для получения этой самой ссуды под залог недвижимости на покупку жилья в качестве материальных гарантий предлагает банку под гарантию уже имеющуюся у него в собственности какую-то недвижимость. Для чего еще необходима эта процедура?

Для банковского учреждения цена квартиры/дома также имеет большое значение и во время покупки именно этого жилья в банковский займ его клиентом. Оно и ясно, ведь финучреждение на случай факта злостного неплатежа ссуды под залог недвижимости на покупку жилья в первую очередь заберет у получателя кредита ипотечную недвижимость. Более того, в большинстве обстоятельств при выдаче кредита на приобретение жилья сначала обсуждается приблизительная кредитная сумма.

А уже после на первичном (сейчас практически всегда на первичном) рынке выбирается подходит жилую площадь. И банку нужны свободная оценка этого дома и строгий отчет, точно определяющий рыночную и ликвидную цена квартиры или приватного дома. Лишь после организация выдаст клиенту на руки определенную денежную сумму.

К слову, сейчас в определенных банках практикуется оформление безналичных сделок. Когда получатель займа даже не получает наличку на руки, а банк сам, в качестве торгового посредника, платит первичному хозяину (застройщик, строительная фирма). А заказчик после потихоньку с процентами возвращает банку израсходованных им деньги. Надобность оценочной процедуры на законодательном уровне прописана в ФЗ «О залоговой недвижимости (залоге недвижимости)» – пункт 1, заметка 9 (от 7 мая 2013 года).

Что необходимо помнить об оценщике

Подбор самого оценщика и плата его услуг считается задачей исключительно получателя кредита. Хотя никто не уменьшает клиента в подборе, но рекомендуется, чтобы фирма, занимающаяся стоимостным анализом недвижимости, была аккредитована банком, в котором заказчик собирается взять ипотечную программу. Так как у каждого банка могут быть собственные индивидуальные требования к оценочным отчетам. Кроме этого любой аналогичный отчет должен подходить требованиям Ассоциации Российских Банков (АРБ) и Ассоциации Ипотечного кредитования (АИЖК).

Чтобы эти все пункты были наверное исполнены, подобранная получателем кредита фирма обязана иметь доказательство о членстве в СРО (саморегулирующиеся организации на рынке по продаже недвижимости) и полис страхования гражданской ответственности на небольшую сумму в 300 тыс. рублей. Страховой сертификат компании оценщика указывает, что организация не первый год занимается соответствующей работой.

Плюс это гарантия, что на случай просчета или ошибки эксперта, деньги заказчику будут возвращены полноценно или отчасти (в зависимости от грубости ошибки, допущенной в отчете). Если свободная компания не аккредитована банком, то эти все юридические данные получатель займа будет обязан приложить к отчету. Квартирная оценка для ссуды под залог недвижимости на покупку жилья, в основном, заказывается уже после того, как было проведено первое подготовительное собеседование с банком-кредитором. Чтобы приблизительно знать, какое говоря по существу жилище необходимо оценивать.

Обязательные документы

Заказывать оценку обязательно нужно только когда получатель займа собирается заложить банку уже имеющееся недвижимое имущество. Итак, подобные вещи, как примерная цена услуги оценки и срок ее проведения, можно обговорить со знатоками и по телефону. По телефону же можно оставить пилотную заявку на подписание контракта про проведение оценки. При очной встрече заказчик должен предъявить подобранной организации пакет документов. В данных обстоятельствах довольно будет ксерокопий, однако они обязаны быть заверены у нотариуса.

1. Паспорт и контактные данные заказчика.
2. Кадастровый и технический паспорта оцениваемой недвижимости (выдаются в Бюро технической инвентаризации).
3. Желательна схема плана квартиры и\или дома.
4. Для строений, построеных до 1970 года, понадобится добавочная справка-гарант, что строение не будет снесено или реконструировано.
5. Документ, который обосновывает надобность проведения оценки: доказательство собственности на жильё, выписка из банковского учереждения о потенциальной выдаче ссуды под залог недвижимости на покупку жилья, свидетельство долевого участия и т. п.

Так как в этой статье имеется в виду именно квартирная оценка для ссуды под залог недвижимости на покупку жилья, то дальше будет подразумеваеться конкретно данный вид жилой недвижимости. Так как квартиры – это довольно популярный вариант жилплощади в Российской Федерации, то у оценочных фирм уже «набита рука» относительно их стоимостного анализа. Практически всегда сама процедура квартирного осмотра занимает не больше несколько часов.

2 варианта цены квартиры, чем они разнятся и чем значительны для получателя кредита

В заблаговременно оговоренное время оценщик выезжает на адрес. Специалист проводит многосторонний зрительный квартирный осмотр, фотографирует все помещения, изучает дом и окружающий район. Тут главное вспомнить, почему оценка недвижимости для ссуды под залог недвижимости на покупку жилья состоит из 2-ух уровней. А а все из-за того, что недвижимость имеет ликвидную и рыночную цену. Ликвидная стоимость определяется во время использования затратного подхода. Так называемым оценщик выясняет, сколько средств пригодится для строительства подобного объекта.

Сюда как добавление добавляют сравнительный (аналоговый) и прибыльный подходы. Сравнительный подход значит прогноз всех схожих сделок на рынке по продаже недвижимости для определения средней цены. Прибыльный подход определяет, насколько изучаемая недвижимость может подорожать на рынке в скором времени (от полугода до 3 лет). Зачем необходима ликвидная стоимость? Она определяет как бы объективную ценность жилья.

Подробности рыночной цены

А вот второй уровень оценки выясняет, сколько приблизительно торгпред может запросить за данную жилую площадь. Так называемым это и будет ее рыночная цена. На первый взгляд покажется, что рыночная цена считается более субъективной характеристикой, чем цена ликвидная. Но нет. Первичный хозяин всегда вынужден оглядываться на общую ситуацию на рынке по продаже недвижимости.

1. Анализ сферы услуг – насколько комфортно дом с оцениваемой квартирой размещен от ближайших поликлиник, школ, центров торговли, транспортных узлов, автомобильных магистралей и т. п. Принимается во внимание планировка дворовой территории.
2. Анализ дома – год сдачи в эксплуатирование и строительные сроки, этажность, вид застройки, ключевой строительный материал (панель, кирпич, дерево, другое), техническая и коммуникационная укомплектованность (электричество, обеспечение водой, теплоснабжение, газоснабжение, телефон, интернет, спутниковое телевиденье), наличие/отсутствие заметных минусов.
3. Анализ квартиры – этаж, общая и площадь жилья, кол-во комнат и площадь каждой, состояние окон, наличие/отсутствие балконов или лоджий, качество планировки, отсутствие незаконной перепланирования, качество ремонта и общее состояние.

В общем ликвидная и рыночная цена нечасто резко отличаются. заметный пример большой разницы между ними – это первоклассно отделанная квартира (большая рыночная цена) в старом, двухэтажном, доме из дерева (невысокая ликвидная стоимость). Так или по другому, но банк-то всегда выдаёт ипотечную программу, исходя из той стоимости, которая меньше. Кроме того, от небольшой цифры зависит не только размер займа, но и период кредитного договора, и процентная ставка. Аналогичным образом, учреждение сводит допустимые расходы до минимума. У получателя кредита возникают трудности, когда рыночная цена строго выше ликвидной.

Банк выдаст денег в согласии с результатами затратного подхода, а торгпред квартиры запрашивает больше. Тогда получателю кредита остается 2 варианта – искать подсобные денежные средства (к примеру, взять кредит наличными) либо искать иную, очень недорогую жилую площадь. Можно тоже "потребовать" повторного анализа жилья.

Вообще, деятельность оценочных фирм находится под контролем ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.98 за номером 135-ФЗ. За ошибки которые появились фирма может понести перед клиентом финансово-административную, а порой и уголовную ответственность. Оценка недвижимости для ссуды под залог недвижимости на покупку жилья сопряжена с оборотом достаточно больших сумм денег, благодаря этому точность и гарантии тут очень существенны.

Готовый отчет

Когда все окончено, специалист оформляет отчет на бумажном листе (до 30 страниц) и выполняет звонок заказчику, чтобы последний подъехал в офис фирмы для финальной сверки. Настоящий, готовый, письменный отчет обязательно должен содержать следующие пункты (с развернутым описанием).

• общие данные оценочной фирмы и данные самого клиента (паспорт, контакты, юридические данные фирмы, если заказчик – юрлицо);
• весь перечень всех примененных способов оценки;
• пакет данных об изученной недвижимости;
• прогноз недвижимого рынка на этот момент с непродолжительным прогнозом на предстоящее;
• обозначение двух вариантов стоимости жилья;
• приложение. Очень важная для банковского учреждения часть. Сюда входят: вся главная имущественная документация, Фотоснимки объекта, выполненные служащим фирмы, еще одно указание рыночной цены и ликвидационная цена. Последний пункт информирует банк о том, за сколько он сумеет продать это жилье на случай расторжения договора ипотеки с получателем кредита.

Предоставленый материал носит информационно-прикладной характер, т. е. заметка призвана дать ответ на самые популярные вопросы, которые появляются при взятии кредита в банке под ипотеку и связанной с ним процедуры оценки жилья.

Сбербанк Оценка недвижимости: особенности и важные моменты

Как правильно ОЦЕНИТЬ рыночную СТОИМОСТЬ КВАРТИРЫ и избежать ошибки при продаже недвижимости