Подводные камни ипотечного договора – на что стоит обратить внимание?

Для большинства граждан кредитование ипотеки, порой, единственный не дорогой способ улучшения условий проживания при отсутствии нужных финансов. Банк выделяет получателям займа ссуды на приобретение недвижимого имущества и получает от этого конкретный процент.

При оформлении кредита стороны заключают договор ипотеки, по которому приобретаемое или уже имеющееся в собственности получателя кредита недвижимое имущество переходит в залог ипотекодержателю (банку) до момента выполнения ипотекодателем (лицом, предоставляющим недвижимость в залог) собственных обязательств перед ним.

Большей частью, структура всех договоров стандартна, хотя условия выдачи банковского займа могут отличаться.

В документе в большинстве случаев указываются:

• Предмет договора (предоставляемая валюта, сроки и ставка по процентам, обеспечение залога займа)
• Порядок пользования зайомными средствами (по дифференцированной или аннуитетной схемам)
• Порядок погашения кредита
• Права, обязанности и ответственность сторон

Перед подписанием договор ипотеки рекомендуется точно проанализировать, так как в нем могут скрываться «опасности» и в перспективе, примитивная халатность обойдется, возможно, достаточно дорого.

На какие специфики договора ипотеки необходимо смотреть?

При изучении договора кредитования ипотеки эксперты советуют внимательно посмотреть на следующие невидимые, но важные факторы:

1. Кроме сведений о валюте, сроках и сумме займа в документе обязан быть указан детальный график аннуитетных погашений кредита с точными датами платежей и определенной суммой. График печатается на индивидуальном листе (приложении), где подписываются все участвующие в ссуде под залог недвижимости на покупку жилья стороны и вставляется печать банка, что придаёт документу силу в юридическом плане.
2. Обязательно договор ипотеки должен содержать детальную информацию о предмете ссуды под залог недвижимости на покупку жилья: расположение и адрес объекта, данные технического паспорта, оценочную стоимость жилья и другое. Неверно отраженные сведения по объекту недвижимости приводят к признанию недействительности документа.
3. Имуществом, находящимся в залоге для банковского учреждения в большинстве случаев выступает приобретаемая в банковский займ недвижимость. Но некоторые финучреждения отмечают в договоре, что получатель займа отвечает всем собственным имуществом, на что еще необходимо обращать свое внимание.
4. Считается, что ключевым обязательством клиента перед банковским учреждением считается своевременное внесение ежемесячной выплаты по кредиту под залог недвижимости. Но согласно законодательству получатель займа должен так же и координировать все собственные действия с банковским учреждением относительно предмета залоговых отношений. Например, проведение перепланировок, сдачу в аренду, регистрацию членов семейства на площади жилого помещения и т.д.
5. Во время оформления договора ипотеки банковское учреждение оставляет за собой право преждевременного расторжения документа на случай несостоятельности должника или несвоевременных аннуитетных оплат. Будет лучше, чтобы в договоре было отмечено, сколько раз может допускаться просроченная выплата. Принципиальным моментом считается также графа, где прописывается право реализации предмета залоговых отношений и распределение средств от его продажи.
6. Пункт о санкциях считается просто обязательным для договора кредитования ипотеки. В нем непосредственно, а не в общих фразах указывается список санкций, используемых к должникам. Обязана быть также графа, где прописываются проценты штрафов и возможность увеличения банком кредитной ставки.

Что может случиться, если невнимательно проанализировать ипотечный договор банковской ссуды и нарушить требования?

Все требования, прописанные в договоре и удостоверенные подписью получателя кредита обязаны производится точно, иначе финучреждение имеет право скорректировать согласованного условия и применить финансовые санкции. Сумма платежей по штрафам будет быстро расти (на случай несвоевременной выплаты) и выплачивать заем станет все сложнее и сложнее.

Какие же нарушение могут делаться получателем кредита и, что ждет его в данном случае?

• Очень часто по условиям банка достаточно три раза за год несвоевременно сделать аннуитетный платеж и будут начислены финансовые санкции. Хотя банки пытаются рассматривать любой из случаев персонально (потеря места работы, неустойчивая финансовая ситуация и т.п.) и идти навстречу должникам (уменьшаются финансовые санкции, увеличивается срок действия договора, применяется отсрочка платежей). Эти все меры должны активизировать получателя кредита не разрывать договор банковской ссуды, чтобы финучреждение не обратило взыскание на имущество, находящееся в залоге.
• Если покупаемая квартира необходима для сдачи внаем, то данный нюанс стоит обсудить с банковским учреждением заблаговременно. На случай запрета на аренду и нарушении данного пункта клиентом банк вправе анулировать договор или положить штраф на должника.
• Желая преждевременно потушить ипотечный договор банковской ссуды, получателю кредита необходимо не забывать про то, что он сумеет это сделать исключительно по проишествии 6 месяцев со дня подписания документа.

Как получиться избежать последствий и санкций?

При намеренной невыплате займа избежать последствий и санкций навряд ли удастся, так как банк в первую очередь подаст исковое заявление в суд. И не факт, что имущество, находящееся в залоге остается у получателя кредита.

Наиболее целесообразно, если поменялись свои ситуации и аннуитетные платежи в данной ситуации легли на плечи непомерным грузом, пойти на беседы и одновременно с банковскими менеджерами найти решение проблемы. Попросить можно об отсрочке до улучшения собственного финансового положения, что даст возможность выиграть пару месяцев.

Банк также может составлять больше щадящий платежный график и даже отчасти простить часть штрафов и пени.