Условия и особенности процедуры получения ипотеки на покупку доли в квартире

Бывает, что родные люди или супруги вместе владеют недвижимым имуществом (статья 244 ГК РФ). Или же бывшие муж и жена (либо же просто группа родных людей) делят площадь жилья. Как ни очень, данная проблема касается не только судебно-юридической сферы, но и сферы банковской. Приобретение доли какой-либо жилой недвижимости считается довольно распространенной практикой в области ипотечного кредитования. Сбербанк, например, подсчитал, что эта ипотека в рамках его работы составляет примерно 25% от всех ипотек в общем. Ипотека на долю в квартире имеет место, когда исполнены следующие условия:

• есть какое-то жилье, владение которым делается в долях. Говоря иначе есть несколько собственников, каждый из них имеет в собственности часть предоставленной недвижимости – квартирную комнату или часть дома;
• долевой принцип такой, что есть какой-то доминирующий владелец, которому принадлежит основная часть квартиры или дома. Или же кто то из владельцев хочет купить долю каждого другого совладельца, чтобы стать полноправным владельцем, а остальные готовы согласиться на это, так как денежный эквивалент какой-нибудь комнаты для них привлекательнее, чем сама комната;
• в результате ипотеки на выкуп доли в квартире у квартиры или дома остается единственный полноправный владелец.

Причины осторожной политики банков в области долевых ипотек

Например, есть четырехкомнатная квартира и три владельца. Один владеет 2-мя комнатами, двое других – по одной. Если эти двое не имеют возражений, тогда первый владелец платит им денежную компенсацию, равную рыночной стоимости этих комнат (подсчитывается относительно рыночной стоимости всей площади жилья). И все – покупка доли квартиры закончена. В настоящий момент единственный владелец в плане финансов станет иметь дело исключительно с финансово-кредитным учреждением. Из-за того что ипотеку на покупку доли в квартире ему выдало именно это финучреждение. Но банк далеко не всегда соглашается на кредитное оформление на выкуп доли. Почему? Причин тут три:

1. А а все потому, что в 90% всех инцидентов с имущественными долями стороны имеют или имели близкие/родственные отношения. Это разведенные муж и жена, дети и мама и отец, братья и сестры. Говоря иначе данный случай такой, что по кредиту под залог недвижимости приобрести долю можно только у родственника. Предположим, получает заемщик кредит на долю в жилой недвижимости. Отдаёт деньги личным близким, становится полноправным владельцем и… начинает гасить ипотечный кредит этими же деньгами, ввиду того что родные люди, будучи по договоренности, вернули их ему. Для чего это родным? Тут можно предположить различное. Например, родные люди сами задолжали банкам по кредитам, и чтобы не было потери имущества в собственности решили аналогичным вариантом на конкретный временной период передать его заемщику. Собственность дозволительно передавать по-всякому. Сценариев можно предположить немало. Говоря со всей строгостью, банку-кредитору это все равно – главное, что выданный кредит на долю медленно идет назад. Но вот с объективной юридической точки зрения здесь попахивает мошенничеством. Некоторые банки дорожат своей «до блеска чистой» характеристикой и не пожелают иметь дело с аналогичными клиентами.
2. Но это не основная причина. Главная причина скрывается в другом. Бывает, что заемщик после реализации ипотеки на долю в квартире не становится единоличным владельцем. Например, на одолженные деньги приобретается только одна комната. Для банка это значит, что на случай банкротства заемщика от аналогичного залогового имущества будет мало толку. Так как продать его даже по дешевке более сложно, чем целую площадь жилья или дом. Интерес на комнаты некоторые и доли частных домов невероятно невысокий. Почти что что, банк остается с бесполезным для него балластом, с кусочком недвижимости, который слишком трудно перевести в деньги. Говоря по существу благодаря этому почти всегда обязательным требованием финансовой организации выступает пункт, имеющий в виду, что после выкупа доли заёмщик станет единоличным владельцем. Говоря иначе деньги выдаются на «последний пазл», а не на «пазл» как такой. Хотя конъюнктура недвижимого рынка меняется в зависимости от масштаба города. Например, в столице, где площадь жилья стоит бешеных денег, и комната в квартире идет на вес золота, что делает получение долевой ипотеки очень доступным. А вот в мелком, провинциальном городе интерес и, благодаря этому, шансы в несколько раз ниже.
3. И последний, 3-ий фактор, когда заемщик собирается приобрести часть жилплощади, на которую кто то из его родных людей уже имеет права, например, по завещанию или дарственной. Тогда потенциальный законный владелец может обжаловать акт покупки-продажи в суде, после заемщик лишится этой доли, банк потеряет залоговое имущество, а ничем не обеспеченный кредит «зависнет» на неведомый срок.

Предложения от Сбербанка и других банков

В силу этого банки проводят проверки. Конечно, договоренность между родственниками учреждение не раскроет, но вот проверка на соблюдение второго и 3-го условий ведется тщательно. Но как взять такую необыкновенную ипотеку? Да сродни той, что дается на целое жилье. Основные этапы подобные и набор документов тот же. Какие банковские учреждения займы на покупку доли квартиры или части дома? Взять ипотеку для получения в собственность доли недвижимости можно во многих кредитных организациях. Сбербанк, как очень большой банк России, активно занимается долевым кредитованием. Но здесь дадут подобный заем только при обязательном соблюдении одного из 2-ух условий:

• после приобретения доли через ипотеку вся недвижимость переходит клиенту (об этом мы говорили). Например, полностью выкупленный дом, но с изначальным владением только его половиной;
• либо оставшаяся часть недвижимости крепится в собственности у мужа/жены заемщика (заемщицы).

Второй пункт необходимо объяснить. Когда у жены и мужа «совет да любовь», и каждый из них владеет половиной квартиры или дома, то второй половинке и незачем оформить кредитование ипотеки. Благоверная мужу или супруг супруге просто может презентовать свою долю (согласно 246-й статьи ГК РФ), если семья хочет, чтобы владелец был один. Второй пункт важен для ситуации, когда благоверная/супруг владеет только частью недвижимости, а вторая часть пока не принадлежит ни супруге, ни мужу. Тут возникают различные варианты. Например, есть третье лицо, могущее претендовать на часть жилплощади. Или же доля уже находится в собственности у другого родственника жены/мужа, который согласен ее продать. Заем на долю в доме Сбербанк предлагает по таким показателям:

• кредитная сумма – от 300 тыс. до 15 млн рублей;
• кредитная сумма не превышает 80% от рыночной стоимости жилья;
• годовые проценты – 12%;
• период кредита – до 30 лет;
• в виде залога для оснащения займа всегда оформляется вся недвижимость полноценно, т. е. ипотеку под гарантию доли в квартире Сбер не выдаст;
• приветствуется, когда кто то из жены и мужа выступает созаемщиком.

Газпромбанк, РИБ, Банк Зенит и Транскапиталбанк

Газпромбанк выдвигает ряд достаточно строгих требований к самому объекту недвижимости. Обязательным фактором является физическое страхование объекта ипотеки. В большинстве случаев может пригодится и титульное страхование. Если имеют место следующие пункты, то кредит в банковской структуре предоставлять не станут:

• дом числится как аварийный;
• заемщик собрался покупать комнату в коммунальной квартире;
• объектом ипотеки выступает однокомнатная же квартира категории «малосемейка»;
• необходимо исключить все они, которые стоят на территории Москвы и близлежащей территории (бывший округ столицы);
• деревянные дома, включая и те, которые имеют только деревянную внешнюю оболочку.

В остальном ГПБ мало чем выделяется от того же Сбербанка: максимум здесь можно получить 45 млн рублей, максимальный срок 30 лет, ставка рефинансирования 12%. Плюс есть условие очень небольшого первоначального взноса в 15% от суммы займа. Российский ипотечный банк выделяется тем, что здесь можно взять ипотечный кредит на покупку квартиры и с тем требованием, что дольщик так и остается дольщиком, т. е. владеть будет только частью недвижимости. Основные условия этого банка такие:

• очень большая сумма в РИБ не определена (плавающая), зато совсем небольшой порог – это заем в 1 млн рублей;
• заказчик обязан сразу, единовременно внести в счёт погашения ипотеки 25% от ее суммы. В качестве помощи можно привлечь материнский капитал, причем если до 25% средств будет не хватать, банк способна сделать меньше планку первоначального взноса;
• минимальная ставка по процентам годовых – 14,5%;
• период кредитования длится не длительнее 25 лет;
• страхование жилья от физического ущерба – обязательное, страхование здоровья и жизни заемщика и титульное страхование – если захочет заказчик, но если их не исполнить, годовые проценты возрастут на 1,5-2%;
• если заказчик после реализации ипотеки станет полноправным единоличным владельцем недвижимости, тогда годовые проценты уменьшатся на 0,5%.

Банк Зенит известен тем, что здесь ставка рефинансирования тесно коррелирует с размерами первоначального взноса.

 

Первоначальный взнос	Годовые проценты
20-30%	15-15,5%
30-50%	15,5-15,75%
Больше 50%	15-15,5%

 

1. Размер ипотеки зависит от региона. В столице и Области Москвы минимум и максимум – это 800 тыс. и 14 млн рублей естественно, в прочих регионах – это 270 тыс. и 10,5 млн рублей естественно.
2. Очень большой ипотечный период – примерно 25 лет (примерно, ввиду того что должна соблюдаться кратность 12 месяцам).
3. Физическая страховка недвижимости обязательная, а относительно персоны клиента и титула – по желанию, но при отказе также идет повышение процентной ставки (на 3%).

Транскапиталбанк дает возможность приобретать не только квартиры в ипотеку, но и комнаты некоторые, привлекая при этом до 4 созаемщиков. Банк работает и с пожилыми клиентами (старше 65 лет), но страхование здоровья и жизни в этом случае обязательно. Ипотека в этом банке начинается с 500 тыс. рублей, а первоначальный взнос составляет 20%. Как теперь ясно, по реальному брать не только дома в ипотеку или квартиры взаем, но и их части. При воплощении ряда оригинальных условий. Об таких особенностях и условиях и рассказывает данная статья.

Покупка квартиры, находящейся в залоге, ипотечная сделка, на что обратить внимание