Продажа недвижимости — довольно эффективный бизнес, который важен даже в кризисное время. И это подтверждается данными статистиками, свидетельствующими про то, что ориентировочно 80 % сделок по купле-продаже ведется с участием агентств и приватных маклеров. Потребитель готов платить услуги риэлтора для того, чтобы быть уверенным в юридической чистоте документов на покупаемое жилье.
Об этом нужно не забывать, открывая риелторское агентство (АН). Ведь этот бизнес, как и любой иной в области услуг, должен смотреть на решение проблем клиентов и удовлетворение их нужд, а потом уже и на проведение сделок по продажам.
Открытие риелторского агентства с нуля, с чего начинать?
Кому-то на первый взгляд покажется, что открытие риелторского агентства в столице или Санкт-Петербурге — дело простое, нужен только первоначальный капитал и верное общение с клиентами.
Но не все так банально.
Самое первое, необходимо брать во внимание высокую конкуренцию среди подобных фирм. Второе, в данном деле имеет значение и время на раскрутку.
Новое риелторское агентство должно еще «захватить собственное место под солнцем», привлекая возможных клиентов собственным серьезным подходом к работе.
Что необходимо для того, чтобы открыть с нуля?
- Провести анализ рынка и оценку рисков.
- Пройти регистрацию и лицензирование.
- Рассчитать налогообложение и учет.
- Подобрать расположение офиса.
- Набрать команду опытных агентов недвижимости.
- Выбрать хорошего нотариуса (лучше 2-3) для успешного проведения сделок.
1. Документы для оформления
Сформировавшись с юридическим статусом будущего предприятия — ООО (ООО) или ИП (личное предпринимательство), можно подать заявление на регистрацию агентства. К нему прилагаются оригиналы и копии:
- Протоколов решения о создании ООО.
- Устава общества.
- Паспортов соучредителя(ей) и директора будущей компании.
После регистрации нужно:
- Получить ИНН (идентификационный код плательщика налога).
- Заплатить госпошлину и страховку.
- Оформить разрешение на печать.
- Оформить расчетный счёт агентства.
Вся процедура занимает очень много времени, благодаря этому при оформлении нового агентства лучше воспользоваться услугами юрфирмы. Ориентировочная цена услуг по регистрации ООО может составлять от 4000 до 6000 рублей. После семи дней необходимые документы будут готовы.
2. Лицензирование
С 2002 года, согласно закону 128-ФЗ «О лицензировании некоторых видов деятельности», риелторского агентства не обязаны получать лицензию. Можно обойтись только добровольной сертификацией компании в Российской гильдии агентов недвижимости. Ее наличие подтверждает тот факт, что услуги, оказываемые агентством, соответствуют государственным нормам.
3. Налогообложение и учет
Очень простая система налогообложения (УСНО) — это очень выгодный налоговый режим для фирм малого бизнеса, к коим относятся и риелторского агентства. Ключевыми мотивирующими факторами для использования УСНО считаются:
- надобность в небольшом количестве товарно-материальных ценностей (ТМЦ) для оказания риэлтерских услуг,
- несложный учет составляющих затрат,
- однотипность постоянных затрат фирмы в течении год .
В то же время большая часть затрат в финансовом плане в большинстве агентств, как считают профессионалы, приходится:
- на зарплату служащих,
- аренду помещений офисов,
- маркетинговую компанию.
Спасение при этом зависит от рыночной конъюнктуры, постоянности экономики, цен на недвижимое имущество, периода года и остальных факторов, т. е. считается величиной переменной. Об этом необходимо не забывать при ведении бухучёта.
Хотя во многих случаях соучредители маленьких риелторских агентств любят не нанимать на работу бухгалтеров, а заказывают аутсорсинг.
4. Как работают риелторского агентства?
Предложение посреднических услуг — основной рабочий принцип почти что всех риелторских агентств. Важными задачами любой из компаний считаются:
- Удовлетворение запросов потребителей по приобретению недвижимости;
- Продажа недвижимых объектов, предлагаемых продавцами1
- юрсопровождение сделок.
- Поддержка и консультирование клиентов.
- Подготовка специальных документов на отчуждение недвижимости.
Главная ценность агентства — его база клиентов. Она постоянно должна пополняться предложениями от частных клиентов на приобретение, продажу, аренду недвижимости по рекомендации, за счёт рекламы и в результате мониторинга простых средств информации — газет, интернет-ресурсов.
Организация риелторского агентства предполагает:
- Надежность и безопасность проведения сделок.
- Несомненное уровень качества услуг.
- Конкуренцию, как стимул формирования.
Риелторское агентство с нуля — это серьезный проект, для грамотной организации которого требуется немало времени, средств и сил.
5. Сколько берут риелторского агентства?
Комиссия за оказанные агентством услуги в столице и Санкт-Петербурге составляет в большинстве случаев 3-8 % от стоимости недвижимого объекта. Если стоимость на жилище не большая, то потребитель платит по фиксированному курсу, однако не менее 100 тыс. руб. Чем больше цена метров квадратных, тем маленький процент может заплатить потребитель, однако не ниже 3-х. Для менеджеров услуги агентства по продаже жилья бесплатны.
Очень часто директора АН идут навстречу клиентам, уступая на комиссионных. Правда, торг разрешается в разумных пределах. Услуги хороших агентов недвижимости стоят всегда дорого. Но, обращаясь к зарекомендовавшим себя специалистам, заказчик всегда остается в выигрыше. Он может быть уверен в надежности операции и юридической чистоте документов.
6. Анализ рынка и оценка рисков
После принятия решения об открытии риелторского агентства с нуля необходимо провести многосторонний анализ рынка и оценку рисков. Зная потребности клиентов и то, что рекомендуют прочие агентства, можно догадаться, что необходимо выполнить лучше.
Насколько интересным будет предложение АН для клиентов, покажет удачная работа. В зависимости от подобранного подхода, агентство может стать болью головы собственного хозяина либо главным источником его доходов.
На 90 % риэлтерский бизнес — это отношения между людьми, а поэтому столкновение интересов неминуемо. От умения агента по недвижимости уговорить и разместить к себе человека сильно зависит результативность его работы. Торговый представитель, активно сотрудничающий с профессионалом, не заключит контракт за его спиной. Порядочный служащий не обойдет собственное агентство, оформив сделку с покупателем собственными силами.
Примерный прайс-лист на виды услуг АН в столице и Санкт-Петербурге
| Виды услуг по недвижимости | АН Москвы | АН Петербурга |
| Покупка | Комиссия АН 4-8 % от цены объекта | Комиссия АН 2-6 % от цены объекта (минимально — 60 тыс. руб.) |
| Продажа | Торговый представитель не платит комиссионные АН | Торговый представитель не платит комиссионные АН |
| Обмен | 4 % от цены объекта | 4 % от цены объекта |
| Аренда | 50-100 % от месячной стоимости жилья | 100 % от месячной стоимости жилья |
| Ипотечная программа | Выбор рентабельного процента — 2 % от суммы займа | Помощь в приобретении жилой недвижимости от 15 тыс. руб. |
| Приватизация | От 15 тыс. руб. | 9-15 тыс. руб. |
Какое помещение нужно?
Хороший выбор помещения под АН — основной пункт бизнес-плана. Необязательно, чтобы офис был большим, на первое время достаточно 40-50 метров квадратных. Будет лучше, чтобы в нем была фасадная дверь, а сам он располагался на нижнем этаже строения в проходном месте. Если есть свое помещение, это прекрасно, в другом случае его придется взять в аренду, что существенно повысит затраты риелторского агентства.
Как украсить интерьер?
В офисном интерьере все обязано быть соразмерно и кратко, без излишне замысловатых форм. Приветствуется максимально бизнес стиль, хорошая палитра цветов, зеленые горшочные растения. По фасаду агентства в большинстве случаев устанавливают вывеску.
Планировка офиса необязательно обязана быть типовой, однако для частных разговоров с клиентами будет лучше оснастить отдельную комнату. Для боле удобной работы агентов недвижимости главное приспособить помещение, где после показов квартир они могли бы спокойно покушать или попить чай.
Ремонт помещения обязан быть сделан на большом уровне. Мебель, если есть возможность, обязана быть дорогостоящая. Не нужно экономить на том, что у клиентов могло бы вызвать подозрения в отношении серьезности компании. На работе должны быть Интернет и телефон, принтер и сканер. Хорошее освещение и кондиционеры прекрасно восполнят всю картину.
Как правильно организовать работу персонала в АН?
По опыту успешных риелторских агентств, большой коллектив не считается залогом хорошей работы. Лучше позвать 5-7 настоящих профессионалов, которые будут доводить клиентов до операции, чем набрать стажеров и заниматься их учебой. Проводя собеседование, главное обратить собственное внимание на способность соискателя разговаривать с людьми, на владение выдержкой и способностью навевать доверие. Если агент риэлторской фирмы умеет работать в самых разнообразных категориях цен, то ему и необходимо предпочтение отдавать.
Чтобы работа офиса была результативной, нужно позвать:
- директора (или управляющего),
- офис-менеджера,
- секретаря,
- агентов недвижимости,
- уборщицу.
Директор, офис-менеджер и продавцы недвижимости работают в большинстве случаев по сдельной системе выплаты, получая постоянный процент от операции. У агентов недвижимости ненормированный рабочий день. Образцовым служащим считается тот, кто может на протяжении месяца заключать как минимум по две операции. Такие профессионалы просто на вес золота.
Секретарь и уборщица зачисляются в штат и получают зароботную плату от 6 000 до 1 500 рублей естественно. В обязанности секретаря входит подача рекламы и контроль клиентской базы
